近年来，受经济下行、政策调整等多种因素影响，开发商逾期交房现象时常发生。作为购房者在要求开发商赔付逾期交房违约金时，发现事先签订的格式合同对逾期交房违约金约定通常较低，购房者无法接受，会在诉讼中主张对逾期交房违约金予以调增。本文将简要分析调增违约金的诉讼策略。
一、逾期交房违约金调增的依据
《民法典》第585条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
根据上述规定，商品房买卖合同约定违约金过低的，购房者可以对损失进行举证，来主张对违约金进行调整。
二、违约金调增的司法裁判现状
对于逾期交房违约金调增的裁判尺度存在一定的地区差异，故本文对江苏省内中级人民法院5年内的民事判决进行了检索，并选取了部分案例。
支持违约金增加的案例：
案例一
名称：强晓东、冯苏等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
案号：（2022）苏02民终3854号
裁判观点：
合同约定的逾期交房违约金计算标准是每日万分之零点一，该标准明显过低，但逾期交房和逾期付款造成的损害后果不相同，不宜直接参照逾期付款的违约金计算方式计算逾期交房的违约金，所以结合房屋所在地类似房屋租金情况和当事人过错程度，法院将逾期交房违约金计算标准调整为每日100元。
案例二
名称：肖秀梅、程鹤等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
案号：（2022）苏03民终1500号
裁判观点：
至于违约金的计算标准问题，合同约定的沪彭公司逾期交房违约金支付标准明显过低，在肖秀梅、程鹤未能就其因逾期上房造成的具体损失进行充分举证的情况下，一审法院基于涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，另结合双方就涉案合同的履行情况，认定按照已付款每日万分之一标准赔付违约金，符合公平原则，亦不违反法律规定，本院予以支持。
案例三
名称：上诉人江苏融侨置业有限公司与被上诉人崔倩房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
案号：（2019）苏01民终5010号
裁判观点：
虽双方在房屋买卖合同中对逾期交付房屋已明确约定违约金的计算方法为50元/天，但约定的违约金低于崔倩造成的损失，故一审法院根据崔倩的请求予以增加，其实际延迟交房363天，根据租金市场价值评估报告的评估结论，按6091元/月计算违约金，故逾期交房违约金为6091元/月×11月＋6091元÷31天×29天=72699元，崔倩主张的超出部分，一审法院不予支持。
案例四
名称：上诉人南京建维房地产开发有限公司与被上诉人陶轩辕商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
案号：（2019）苏01民终4924号
裁判观点：
本案中，陶轩辕与建维公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同的约定，建维公司应于2014年1月19日前向陶轩辕交付房屋，而建维公司未按期交付房屋，系违约行为，应负违约责任。双方合同约定的逾期交房违约金的标准为已收房款的万分之0.1/天，明显过低，一审法院根据鉴定报告，按照同地段同类型房屋的租金价格调整违约金系依法行使裁量权，并无不当。
不支持违约金调增的案例：
案例一
名称：宋建忠、曹惠珍等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
案号：（2022）苏04民终1916号
裁判观点：
根据合同11.1.1和11.1.2的约定，参照进行比较的是合同第8条第8.1.1项，现宋建忠、曹惠珍参照补充协议第五（一）项的约定，主张按日万分之四计算逾期交房的违约金，无合同依据，故对其上述主张，本院不予采信。宋建忠、曹惠珍提供的最高院的典型案例，系因出卖人逾期交付房屋导致买受人要求解除合同并主张违约，解除合同给买卖人造成的损失明显大于逾期交付的损失，该案对违约金的调整情形对本案不具有指导意义。一审法院按照实际以结算房款2248356元为基数，按日万分之零点五计算违约金并无不当，本院予以确认。
案例二
名称：刘丽、连云港鑫源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
案号：（2023）苏07民终141号
裁判观点：
逾期交房违约金。刘丽上诉称双方合同约定的逾期交房违约金标准过低，要求按照日万分之一计算。本院认为，约定的违约金是否过分低于造成的损失，应由主张过低的当事人承担举证责任。刘丽并未能举证证实因鑫源公司逾期交房导致其损失过分低于合同的约定，故其要求对违约金标准调整至日万分之一，没有事实及法律依据，本院不予支持。
案例三
名称：张军庭与天成润华集团有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
案号：（2019）苏03民终1727号
裁判观点：
本院认为，张军庭上诉主张按照租金标准调整逾期上房违约金。本案系天成润华集团有限公司逾期交房产生纠纷的延续，基于之前双方当事人处理纠纷适用的标准，按照银行同期贷款利息计算逾期上房违约金不仅符合合同约定，也符合双方当事人的真实意思表示。现张军庭主张按照租金标准调整违约金，天成润华集团有限公司称同地段同类型房屋租金为15元/平方米，张军庭并无证据证实合同约定的违约金显著低于其实际损失。故对张军庭有关按照租金标准调整违约金的上诉请求，本院不予支持。
案例四
名称：朱金霞、王朝明与南京恒泉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
案号：（2020）苏01民终4639号
裁判观点：
上诉人主张该标准与迟延付款违约金计算标准不统一，侵害其利益，要求按照迟延付款违约金标准万分之五/天计算。对此本院认为，虽然双方对于迟延付款违约金与迟延交房违约金计算标准约定不一，但迟延付款违约金系按未付到期价款计算，迟延交房违约金系按已收价款计算，两者计算基数并不相同。上诉人亦未提供证据证明约定的违约金低于其因迟延交房所造成的损失，故对于上诉人要求按照万分之五/天标准计算违约金的上诉请求，本院不予支持。
从上述案例中可以看出，在合同明确约定了逾期交房违约金标准的情况下，法院一般不轻易否定合同约定的效力，要求当事人对过分低于实际损失进行一定程度的举证。同时考虑到购房者举证能力薄弱的实际情况，在综合考虑违约方的过错程度、时间的长短等因素的基础上，部分法院进行了利益衡量，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照同地段同类房屋租金标准确定违约损失。值得注意的是，对于违约金总额封顶限制的格式条款，法院倾向于认定属于无效条款。（（2022）苏02民终4549号）。
三、诉请调增逾期交房违约金的策略选择
（一）通过评估和司法询价的方式确定违约金标准过低
通过委托有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金，这种方式容易被法院采纳，但此种方式存在缺点，一方面需要购房者先行垫付相关费用，另一方面考虑到市场行情的波动情况，实际的同地段同类房屋租金是否能够达到合同约定的违约金标准，也存在风险。
但是，考虑到实践中逾期交房较容易引发购房者群诉，只要有一户业主进行了评估鉴定，法院在当事人不要求鉴定的情况下，也通常允许参考另案的评估报告结果以确定标准。（（2020）苏0509民初8564号、（2019）苏0611民初3172号）。群诉案件中如果业主能够做到一定程度的信息互通，这种方式是要求调增的首要选择。
（二）提交房屋租赁合同
相较于前一种诉讼策略，提交房屋租赁合同的优点在于成本较低，特别是对于没有形成群诉的案件。但是此种情况的缺点更为明显，住宅片区可能周边的新楼盘都在开发中，而周边的老旧楼盘或者保障房户型，租金水平又显著较低，无法达到诉请目的。购房者即便通过证据搜集提交了合同，但也会被法院认为不能客观、全面的反映同地段、同类型房屋的同期月租金标准，不予支持。（（2020）苏01民终2798号）
（三）要求参照迟延付款违约金标准或银行同期贷款利率予以调整
在购房者拒绝提前垫付评估费用或者搜集能力有限的情况下，可以参考迟延付款违约金或银行同期贷款利率的标准进行主张。
但是在实践中，有法院认为迟延付款违约金系按未付到期价款计算，迟延交房违约金系按已收价款计算，两者计算基数并不相同。不能仅凭约定标准不同要求调增违约金。（（2020）苏01民终4639号）
而以银行同期贷款利率贷款利率为标准进行主张，则主要依赖于开发商违约的严重程度和法官的自由裁量，在夏苗等与苏州东方*********置业有限公司商品房销售合同的群诉纠纷中，苏州中院结合开发商延期交房的时间长度及案涉楼盘于2017年1月方具备交付条件及所涉业主人数众多的事实，认定违约情节严重，同时结合同一楼盘其他业主先期生效判决、合同约定的购房人逾期付款违约责任标准及本案原告起诉时主张标准等因素，支持了购房者的诉请。（（2018）苏05民终1387号）
目前商品房预售合同中对于违约金标准的约定有着较大差异，跨度极大，所以在要求调增违约金前，需要对合同的违约金标准进行判断以确定诉讼风险。
根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017最新）》第44条的规定，在约定的违约金为日万分之三或日万分之五，开发商主张约定的违约金过高要求调整的，一般不予支持。对于违约金的上限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的 24%。笔者认为，这一规定实质上对违约金标准的合理区间进行了确定。所以对于违约金标准没有显著过低的案件（日万分之三至日万分之五），需要慎重选择是否进行调增。
实践中有购房者选择同时诉请解除合同和支付违约金，期望给予开发商压力以获取违约金增加的调解空间，考虑到保交楼的现实情况，法院对于解除房屋买卖合同持审慎态度，不建议为了调增违约金而增加解除合同的诉请。
综上，购房者如果认为约定的违约金金额无法填补损失，可以要求法院对违约金进行调增，但是否能够支持调增，除了依赖购房者的举证能力外，还需要考量违约金的实际标准、开发商过错程度、逾期时间的长短等因素进行综合判断，选择合适的诉讼策略。