房屋租赁的庞大市场规模和复杂的租赁关系引发了大量的房屋租赁合同纠纷，下文将介绍当发生纠纷时，不论是出租人还是承租人，都需要注意哪些问题，才能更好的维护自己的权益。
一．管辖问题
当决定提起诉讼时，首先要解决的管辖问题。根据民事诉讼法及相关司法解释，房屋租赁合同纠纷是适用专属管辖的不动产纠纷，由不动产所在地人民法院管辖：通常，不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；未经登记的，以实际所在地为不动产所在地。
因此，当事人间的约定管辖不适用于房屋租赁合同纠纷。
二．租赁物的法律属性
租赁物的法律属性决定了合同是否有效，对当事人的权利义务有至关重要的影响。首先，应审查房屋是否为合法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第二条、第三条的相关规定，在一审法庭辩论终结前，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。第二，审查房屋是否是廉租住房、经济适用房等特殊性质的房屋。《经适房管理办法》第三十三条规定，个人购买的经济适用房在取得完全产权以前不得用于出租经营。《廉租住房保障办法》第二十五条规定，城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。鉴于经适房及廉租房的分配、使用状况关系等关系公共资源的合理配置，经适房及廉租房的另行转租合同一般应认定为无效。
三．租赁物的使用现状
在原告提起确认解除合同或合同无效的诉请中，通常会涉及到腾退返还房屋的情况，因此需要核实涉案房屋是否存在转租、转包等情况，视具体情况确定是否需要追加次承租人等实际使用人为第三人参与诉讼。
四．租赁合同的效力问题
除了上文所述的租赁物法律属性会影响合同的效力外，合同效力还受以下因素影响：
1. 租赁合同的期限。《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。
2. 是否属于擅自转租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，原则上，未经出租人同意的转租行为无效。
五．合同中的重要条款
1.租赁期限
当事人需注意租赁房屋的交付日期、起租日、租期届满后续租的条件等。对于相关条款的理解可能产生纠纷。
2.租金及相关费用的支付
关于租金方面，需注意：租金金额、支付时间、支付方式、免租期、租金递增方式、物业费、水电燃气、垃圾清理费等相关费用的承担方等。
3.承租人有无转租权、装修改建权等
承租方是否有权部分分租、全部转租，分租、转租是否需要获得出租方的书面同意；承租方是否有权对租赁物进行改建、扩建、装修等，添附是否需要获得出租方书面同意等。
4.对于违约责任及合同解除权的约定
要特别注意合同对违约责任及解除权的约定：出现何种情形时，双方或一方享有解除权；解除权的行使方式和行使时间如何确定；合同解除后，对于装饰装修、改建、扩建等固定添附如何处理，保证金如何处理；违约金如何计算等。
六．合同义务履行情况
合同义务的履行情况是确定当事人违约责任的重要依据，出租方需注意这几方面的义务履行情况：租赁物是否及时交付，交付的租赁物是否合法，租赁物是否符合合同约定的面积、使用标准、特定要求，提供水、电、煤等是否符合双方约定，是否尽了维修责任，特别是在疫情影响下，是否根据相关规定、政策免除承租人部分租金等。出租人在履行义务的时候，需注意保留相关原始证据，如：承租人缴纳租金的流水、租赁物的产权证明、与承租人关于租赁合同的商谈记录、承租人每月的水电燃气的使用情况的抄表数据等。对于承租方来讲，需要注意以下几方面：押金、租金等费用是否按时足额支付、是否按合同约定的租赁用途使用租赁物、是否存在擅自转租、是否擅自进行固定添附等。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条分别对租赁合同无效时候经同意的装饰装修物的处理、合同履行届满或解除时未形成附和的装饰装修物的处理、合同解除时形成附和的装饰装修物的处理、租赁期间届满时附和装饰装修物的处理、承租人擅自装饰装修及扩建费用的处理等均作了明确的规定。