商事经营活动中，因为承租商铺灵活性强和成本低廉优势，租赁期届满，承租人一般都希望继续承租原商铺，而出租人却与之相反，导致承租人在商铺长期经营积累下的商誉、客户资源等无形资产遭受损失。实务中裁判者往往类推“优先购买权”之规定审理此类案件，而“优先”地位仅仅是相对于其他潜在的承租人而言的，因此如何救济承租人的上述损失有讨论和探索的必要性。
（一）法律规定
《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款”。此款确立了住宅用房租赁和商铺租赁应当区别对待，但这一区别更多地体现在国家管制力量的介入程度上，并且这一原则最后还是侧重于为住宅用房租赁行为规制提供支撑，商铺租赁未得到足够重视。
《民法典》第734条第二款规定，房屋承租人享有优先承租权，在租赁期限届满时可以同等条件优先承租。但是该优先权的权利性质、构成要件、行使方式等未有明文规定。
实践中涉及优先承租权的纠纷较常见，但是优先承租权利往往来自于双方约定，而这种约定并非都是事前的。商业地产价格本身的增殖，商铺群规模效应的显现，乃至承租人良好的经营情况，都有可能成为租期即将届满时出租人向上调整租金的动机，并且往往体现出一种随意性：提高租金的幅度和时间缺少合理解释，于承租人的角度，续租与否似乎都会导致其享有不利益。
（二）优先承租权语境下商铺租赁与住宅租赁的区别
就合同目的而言，商铺租赁的当事人之间形成租赁之法律关系。但这一视角无法体现住宅房屋租赁和商铺租赁的区别。
住宅用房租赁中，出租人寻求基于房屋使用权让与产生之稳定收益，承租人仅寻求实现房屋之居住功能，双方的利益变动目的明确，相对单纯；而对于商铺的出租人而言，其寻求商铺经济价值之持续、稳定实现，则首先要避免商铺闲置，其次追求与承租人形成持续期间相对长久的租赁关系，而承租人一方也得寻求稳定的经营场所，持续经营，并在长期于该场所进行商事活动的过程中获得商誉等附加值。而一旦租期即将届满，双方若意欲再行租赁与承租行为，则利益变动视角下的合同目的会发生变化。
如住宅房屋租赁价格受市场影响而上升，那么出租人自然希望自己让与房屋使用权之行为能得到于现下状况更充沛的对待给付，遂提高房租，而承租人也会在租金提高和搬迁两种不利益当中自行权衡。而在商铺租赁的情形下这一状况更加复杂，首先出租人的目的并不是单纯地收取固定租金，其也具有经营的心态，尤其试图在市场环境变化时尽可能多地获得与其相匹配的收益，因此租赁期间届满时，甚至租赁前就会评估其根据商铺周围环境、承租人经营状况等因素之变动而提高租赁价金的可能；此时承租人也会失去初次租赁时的相对优势地位，因为长时间在同一固定场所经营带来的是营业资产于该地点的沉淀，如基于区位优势形成的固定客户群，其流失造成的损失可能远远超过搬迁之必要支出。
（三）商铺续租下租赁双方的核心冲突
商铺租赁续租情形下的承租人相较于住房租赁，更加弱势。实践当中常有租赁合同期间出租人即要求提高租金之情形，这一现象目前在地方上已经通过适用住房租赁合同示范文本的方式予以遏制——同样这样的行政介入并不较多地及于商铺租赁领域。所以对商铺租赁中承租人的续租权有必要加以着重，这一权利也是承租人在特定情况下对抗出租人施加不利益的重要工具。
一般而言如果租赁合同是有确定期限的合同，则在合同所规定的期限届满时，如果当事人没有续展租赁合同协议，则租赁合同终止，承租人将租赁物返还给出租人，出租人接受所返还的租赁物，因此，租赁合同期限届满是否续展，其决定权在于出租人，如果出租人不同意续展租赁合同，承租人并不享有续展租赁合同的权利。此种规则是否适用于商事经营场所的租赁合同？
在商事营业场所的租赁合同中，一旦营业场所租赁合同期限届满，承租人往往希望继续承租出租人的不动产，继续将该种不动产作为自己从事商事活动的场所，因为，承租人长期在承租的办公地点从事商事营业活动，该种地方已经成为商人吸引和维持自己顾客的重要力量；而出租人则不同，为了在租赁期限届满后将自己的作为办公机构的不动产以更高的价格出租给第三人，或者为了以新的价格出租给承租人，出租人往往不同意续展已经到期的租赁合同。此种利害关系的冲突只能通过立法机关的法律加以解决。
（四）对商铺承租人续租的权利救济之探索
法律解决此种冲突的指导思想是：一方面要保护承租人的利益，使他们因为不能续展租赁合同而遭受的损失得以弥补，一方面要保护出租人的利益，使他们的自由意愿得以实现。
1、承租人的“续租权”
首先，要兼顾合同自由与公共标准的平衡，一方面体现市场交易自由，另一方面租赁期限的时限、租金的确定、租金的调整、补偿金的确定都需要借助公共标准，商铺续租过程中租赁双方是无法脱离社会基本经济情况的；其次，商铺租赁期限届满，出租人与承租人之间根本没有对等谈判的地位，承租人明显处于弱势地位，意思自治以主体地位平等为前提和基础，租赁法律关系届满时，出租人与承租人地位不平等，不符合意思自治成立的条件，赋予其绝对的意思自治当然不能实现产权的最优化配置。
在租赁法律关系中一方面要尊重租赁双方当事人的自由意志的体现，一方面也要尊重公共标准秩序等原则对租赁法律关系的限制，另一方面商铺续租权之设计也应当防范合同自由被滥用，做到承租人与出租人之间的利益相对均衡。
承租人在长期合法承租某一商铺进行商业经营活动，且在租赁期间届满时有真实的续租意愿，方可行使续租权，但若出租人有同意续租之动机与意思表示，则这些资格性限制与续租权制度对出租人造成的不利益尚不对等，而这种不对等主要依靠租赁合同核心内容之变动来进行调整，简言之，租金和租期的调整及确定是承租人行使续租权的最重要因素。
商铺租赁的过程中当然地伴随着物价上涨、通货膨胀等各种社会客观情况的变化，一定程度上会影响租金的上涨或者下调，特别是针对租赁期限较长的租赁合同而言，一直以签订合同当时的经济条件确定的租金来执行合同，不允许租赁双方按照客观情况的变化来调整租金恰有不妥。因此，在续租商铺租赁合同时，租金不可能完全按照原合同中约定的数额及方式予以支付。当然，出租人和承租人对于租金的调整自可另外约定，但若无特约，也应有相应权利赋予当事人，使双方得请求变更租金（不仅仅是出租人得请求上调租金，承租人亦得请求减少租金）。
2、赋予承租人赔偿请求权
针对出租人无正当理由拒绝商铺承租人续租请求之后果可参照国外法经验设计请求赔偿权，即计算出租人收回商铺之不当获利。
首先，不当得利之构成要件要求应返还部分必须确实为受有利益一方取得，但在商铺续租失败的情形下，出租人收回商铺，是否会将商铺出租给第三人经营，或者自己经营原承租人相同行业领域之商事活动，这决定出租人是否就商誉和稳定客户流方面确实获益，若无此情形，恐怕原承租人之主张只能基于商铺因自己经营而产生经济价值增殖部分。
其次，如何准确计算出租人受有的不当利益在技术上也有难度，能够参考的仅有原租赁合同中双方商定之租金价款、现同区位及同经营行业领域商铺租金之均价以及案涉商铺再出租的租金估价。前述参考需要专业第三方机构之评估，若无其参与则只能由法官进行自由裁量，裁量结果对出租人和原承租人之间的利益均衡即使在个案中准确实现，但全局上看并不具有稳定性。因此这一救济路径只能是立法完善前的“权宜之计”。至于原承租人非基于行使续租权不能导致的损失，如装修装饰物之损失，原承租人仍可参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定向出租人求偿。